土地を借りて一軒家を建てて居住しています。長年使用してきたため、建物が傷んできました。なおしたいのですが。
借地人が建てた建物ですので、所有者としては自由に工事することができると言えそうですが、軽微な修繕工事を除き、大規模な修繕工事や増改築工事などを施すときは、注意が必要です。
どのようなことを注意しなければならないのでしょうか。
地主との間で交わした土地賃貸借契約書があれば、その内容を確認してみていただきたいのです。
借地契約においては、建物の増改築や大規模な修繕工事につき地主の承諾を要するという特約を定めている場合も多く、そのような場合は、事前に地主の承諾を得なければ工事を施すことはできません。
予定している工事内容が、この特約に違反することがないかどうか、注意が必要です。
また、通常の修繕工事の範囲を超えて、大規模な修繕工事にあたるか否か、判断が難しい場合もあります。
予定している工事について、地主に対し承諾の申し入れをしたところ、地主から承諾を得ることができませんでした。
増改築を制限する特約がある場合に、借地人が求める増改築について地主が承諾しないときは、裁判所に対し、地主の承諾に代わる許可を求めることができます。
裁判所は、借地人の求める増改築が土地の利用上相当である場合は、借地権の残存期間や土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮して、増改築等の承諾に代わる許可をすべきか否か判断します。許可をするときは、借地人が地主に対し承諾料を支払うことを条件にすることが多いです。